تقارير

ماهى مسارات القطاع العقارى فى 2018؟

توقع المحللون أن يميل المطورون العقاريون إلى الحد من حجم الشقق لجعلها بأسعار معقولة في عام 2018 حيث أن العثور على قيمة مقابل المال يبقى أولوية للمشترين .وأ كد تقرير عقاري أن القطاع العقاري بدول الخليج يواجه سلسلة من التغيرات والتحديات، ما دعا شركات التطوير العقاري لتقديم عروض مغرية لجذب المستثمرين.

وأوضح التقرير أن قطاع العقارات بمنطقة الخليج يعتبر من أكثر القطاعات حيوية إذ يبلغ متوسط النمو السنوى للقطاع نحو 10%، بعائد سنوى للمستثمرين ما بين 7 إلى 12%.وبين ر أن الفعاليات العقارية الهامة التي تقيمها بعض دول الخليج تساهم بشكل كبير في استقطاب الاستثمارات الأجنبية بالقطاع العقارى، وانتعاشة السوق العقارية فى العرض والطلب.

 

استمرار القطاع العقاري في الإمارات في التكيف

وأظهر تقرير عقاري حديث صدر مؤخراً استمرار القطاع العقاري في الإمارات في التكيف مع انخفاض مستوى النمو، على اعتبار أن هذا المستوى المنخفض قد أضحى هو الوضع الطبيعي الجديد في ظل استمرار جميع قطاعات السوق في مرحلة التراجع خلال دورتها الاقتصادية.

وقالت جيه إل إل للاستشارات العقارية في تقرير جديد إن استمرار تراجع السوق إلى مجموعة من العوامل أهمها تباطؤ حركة النمو الاقتصادي؛ حيث تراجع النمو عن مستواه التاريخي الذي بلغ 4.1 في المائة ليقف عند 1.7 في المائة عام 2017، وتمثل هذه النسبة أدنى نقطة في الدورة الحالية، حيث تشير التنبؤات إلى اتجاه النمو إلى الارتفاع مجدداً في عام 2018 (بنسبة 3.3 في المائة) ليسجل متوسطا قدره 3.4 في المائة سنوياً بين عامي 2018 و2020، مما قد يؤدي إلى تحسن تدريجي في أداء سوق العقارات وإن كان من المتوقع استمرار حالة التراجع العامة في عام 2018.
تراجع القطاع بفعل القيمة المضافة

وأشار التقرير إلى أن بداية عام 2018 ستشهد تراجعاً في حركة سوق العقارات وأدائه، نظراً للغموض الذي يحيط بأثر تطبيق ضريبة القيمة المضافة.
وقال كريغ بلامب رئيس قسم الأبحاث في شركة جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «إن قطاع العقارات الإماراتي يدخل حالياً في مرحلة انتقالية مع تطبيق ضريبة القيمة المضافة، حيث تحاول الأطراف المعنية الرئيسية فك شفرة التأثيرات التي سيتمخض عنها تطبيق هذه الضريبة في الوقت الحالي وعلى المدى الطويل، وعلى الرغم من عدم سريان ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات السكنية ومبيعات العقارات السكنية الجديدة، فهناك قطاعات عقارية أخرى قد تتأثر سلباً بزيادة التكاليف وارتفاع تحديات التدفقات النقدية». ويذكر أن أغلبية مبيعات قطاع الوحدات السكنية كانت تتركز في قطاع البيع على الخريطة؛ حيث يقدم المطورون العقاريون أسعاراً وخطط سداد مغرية للغاية. فقد شهد عام 2017 بيع 25.6 ألف وحدة سكنية على الخريطة في دبي، ما يضع عام 2017 على الطريق نحو تسجيل أعلى مستويات للبيع على الخريطة في دبي منذ عام 2008.
وبين التقرير أنه في الوقت الذي لا تزال مستويات المعروض المستقبلي في أبوظبي محدودة، تشير التكهنات إلى زيادة مستوى المعروض المحتمل دخوله إلى سوق دبي في عام 2018 و2019.
ولفت إلى أنه قد يؤدي اكتمال جميع المشروعات المقترحة إلى إمكانية زيادة العرض عن المطلوب في بعض قطاعات السوق غير أنه من المستبعد أن يتم استكمال جميع هذه المشروعات خلال هذه الفترة، حيث كشف تحليل أجرته شركة جيه إل إل أن نسبة الوحدات السكنية التي اكتمل العمل بها في دبي خلال السنوات الخمس الأخيرة لا تزيد على 40 في المائة من إجمالي المعروض المقترح.
ويتوقع التقرير أن تسجل إمارة دبي معدل نمو أسرع من متوسط النمو على مستوى الدولة بالكامل في عام 2018، ويعود ذلك جزئياً إلى زيادة إنفاق حكومة دبي عن الحد المعلن في ميزانية عام 2018 بنسبة 20 في المائة، والتي تصب في معظمها في مشروعات البنية التحتية والمشروعات المتعلقة باستضافة معرض إكسبو 2020.

 

قفزة في شراء العقارات على المخطط بإمارة دبي

 

ارتفع معدل شراء العقارات على المخطط في مدينة دبي في عام 2017 بنسبة 60٪ مقارنة بعام 2016، وذلك وفقاً لتقرير أصدرته شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال إفريقيا يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2017.

وأشار التقرير إلى زيادة كبيرة في حجم وقيمة المعاملات العقارية على المخطط في النصف الثاني من العام الماضي، حيث سجلت مناطق دبي لاند والخليج التجاري والفرجان أعلى المستويات من حيث حجم الطلب، فيما سجلت مناطق دبي داون تاون والخليج التجاري أعلى المستويات من حيث القيمة.

وقالت إيفانا جازيفودا فوسينيك، مديرة قسم الاستشارات والبحوث في شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «هيمنت المبيعات العقارية على المخطط على مشهد السوق العقاري في مدينة دبي طوال عام 2017. ونتوقع أن ينخفض هذا الاتجاه في الفترة القادمة مع إضافة معروض جديد من الوحدات السكنية».

وأشار التقرير إلى انخفاض متوسط إيجارات الشقق والفلل في دبي بنسبة 3٪ في الربع الرابع مقارنة بالربع الثالث من عام 2017. وقد ساهم المعروض الجديد وعروض التأجير الجذابة في تشجيع المستأجرين على البحث عن صفقات أفضل.

وانخفضت إيجارات شقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم واحدة في جميع المناطق بنسبة 2٪ في الربع الرابع من عام 2017 بالمقارنة مع الربع الثالث..كما تراجع متوسط إيجارات الفلل في مختلف مناطق مدينة دبي باستثناء منطقة الينابيع،.ووفقاً لتقرير «تشيسترتنس»، انخفضت أسعار مبيعات الشقق والفلل في مدينة دبي بنسبة 2٪ و6٪ على التوالي في الربع الرابع من عام 2017 .

كيف سيستفيد قطاع العقار الخليجي من تطوير السياحة ؟

إن تكلمنا عن دبي نلاحظ أن تطور القطاع العقاري بها يتماشى بخط متوازي مع القطاع السياحي ولايمكن الفصل بينهما لشدة تكاملهما خاصة وأن الهندسة المعمارية التي تتميز بها دبي أصبحت من ضمن أحد أهم عوامل الجذب السياحي ، وفي المقابل يساهم تزايد تدفق السياح على الإمارة  في توسيع نشاط شركات التطوير العقاري الناشطة بها ورفع الطلب على الوحدات العقارية بمختلف أنواعها ولاسيما منها الغرف والشقق الفندقية وبيوت العطلات ، وهذا ماتؤكده الأرقام الإحصائية للفنادق الجاري إنشاؤها والتخطيط لها في الإمارة والتي بلغت حسب تقرير لـ أس تي أر غلوبال 192 فندقا بواقع 42 ألف غرفة، فيما تشير دراسات أخرى إلى أن المملكة السعودية تسعى إلى توفير 29 ألف غرفة فندقية خلال العام الحالي ليصبح إجمالي الغرف بها 450 ألف غرفة ، وتهدف قطر التي تحولت إلى ورشة بناء تحضيرا لمونديال 2022 إلى توفير أكثر من 63 ألف غرفة فندقية مستقبلا، وفي الجهة الأخرى تهدف سلطنة عمان التي تزدهر بها السياحة الخليجية القصيرة إلى رفع نسبة السياح الآسياويين لها بنسبة 37.5 % حتى العام 2018 وهذا ما يتطلب توفير منشآت فندقية لإستيعاب النسبة المخطط لها .

وخطط تطوير قطاع السياحة في دول الخليج تنعكس إيجابيا على أداء القطاع العقاري بها ، في حين أنها تعطي زخما لأداء السوق من خلال رفع نسبة المعاملات العقارية وعدد الصفقات الإستثمارية المبرمة وبالتالي تكون هذه الدول قد أوجدت موردا إقتصاديا آخر لها أكثر فاعلية إلى جانب السياحة ، وفي علاقة تكاملية فإن أي رؤية سياحية لن تخلو من رؤية عقارية تخدمها ، وهذا ما يجب علينا إدراكه كأسواق ناشئة تسعى لبلورة خطة تنموية متكاملة تهدف لتحقيق إستقرار إقتصادي يضمن لها مواجهة التحديات العالمية.