الوقت الحالي هو الأنسب للاستثمار العقارى فى دبى

أظهرت مــسارات السوق العقارية لدى دول الخليج أن ليس كل ارتفاع أو انخفاض في الأسعار مؤشر إيجابي، فالدورات الاقتصادية التي تسجلها اقتصادات المنطقة تتصل بعلاقة مباشرة بما يدور ضمن منظومة الاقتصاد العالمي، وتتأثر بتطوراته ولا تؤثر به، فالدورة المالية والاقتصادية أصبحت قصيرة ولا تتجاوز 6 سنوات، ومن ثم تعود للتراجع والركود.
محركات السوق

يتحكم بسوق العقار الخليجي عدد من العوامل المباشرة وأخرى غير مباشرة. المباشرة منها تلك التي يكون أثرها مؤقتا مرهونا بظرف طارئ أو بقرارات حكومية ذات طابع «تكتيكي» كفرض ضرائب ثم رفعها حال نفاذ غايتها. أما غير المباشرة تلك التي تؤثر في السوق حركة أو ركودا، وتأخذ مداها لمدة أطول مما تحدثه العوامل المباشرة، فدول الخليج العربية تتشارك في أحد أهم العوامل المؤثرة في حجم سوق العقار وحركته وهو محدودية الكتلة السكانية عدا المملكة العربية السعودية ودولة الإمارات العربية المتحدة. خلّفت أزمة انهيار أسعار النفط منذ منتصف عام 2014 وتراجع الموارد المالية من صادرات نفط دول الخليج العربية مؤثرات متباينة على أسواق العقار الخليجية، الذي كان على وشك أن يتحرك إيجابيا خلال 2014.
فالطلب على العقار يتأثر بالنشاط الاقتصادي، نموا أو ركودا أو انكماشا، فبالقدر الذي يتحرك الاقتصاد متعافيا وتنشط الفعاليات الاقتصادية ويتوسع القائم منها يتصاعد الطلب على العقار، بيعا وشراء وتأجيرا. غير أن أزمة أسعار النفط ألقت بضغوطها على الاقتصادات الخليجية وتسببت بركودها. ومعها تسلل الركود للسوق الخليجية.

وبتتبع أسواق المنطقة، بات ملاحظاً أن السوق العقارية الإماراتية باتت تتمتع بمرونة مرتفعة تجاه دورات العرض والطلب، وأصبحت قادرة على عكس مؤشرات الطلب على المنتجات العقارية المعروضة بكفاءة أعلى وسنلقى نظرة سريعة على السوق فى إمارتي دبى وأبوظبى

عقارات دبى
يرى روبرت ويلانتز، الرئيس التنفيذي لشركة “ماجد الفطيم العقارية”، أن مكانة دبي كوجهة استثمارية وتجارية عالمية المستوى ستدعم تجديد النمو في القطاع العقاري للإمارة. لآفتاً إلى أن دبى تسير بخطوات واثقة نحو التعافي و الوقت الحالي هو الأنسب للاستثمار في الإمارة.

وتتخذ سوق الإنشاءات في دبي مساراَ تصاعدياً ,فهناك 3700 مشروع يجري العمل فيها حاليًا في أنحاء الإمارة، وتقدر قيمتهم الإجمالية بحوالي 400 مليار دولار أمريكي.
بالرغم من كون 21% من هذه المشروعات معلقة، إلا أن عددًا كبيرًا منها في مراحل متقدمة من أعمال الإنشاء، بقيمة تُقدّر بأكثر من 100 مليار دولار أمريكي. وجدير بالذكر أن المشروعات عالية القيمة التي تجري أعمال الإنشاء فيها تضم مشروع صبحة هارتلاند (بقيمة 2.1 مليار دولار أمريكي)، ورويال أتلانتس ريزورت أند ريزيدنس – بنخلة الجميرا (بقيمة 1.4 مليار دولار أمريكي) وإنوفيشن هاب بي تي -163- بمدينة دبي للإنترنت (بقيمة 1.2 مليار دولار أمريكي).
تُشكّل الوحدات السكنية والتجارية، والمنشآت التعليمية ومنشآت الرعاية الصحية والمباني الفندقية ومنشآت الترفيه والاستجمام ودور العبادة ومنشآت البيع بالتجزئة،والمشاريع الحضرية ذات الاستخدامات المتعددة نحو 77% من إجمالي قيمة المشروعات في دبي، بقيمة تصل تقريبًا إلى 320 مليار دولار أمريكي.
العقارات المكتبية
لم يشهد الربع الثاني من عام 2016 سوى تسليم برج مكتبي واحد، وهو برج «وستباري» في الخليج التجاري، الذي أضاف مساحة 30 ألف متر مربع إلى المساحة الإجمالية القابلة للتأجير في القطاع المكتبي، ليبلغ إجمالي هذه المساحة 8.5 مليون متر مربع، وهو ما يتماشى بوجه عام مع الرقم المسجّل عن الربع الأول من العام 2016. بالمقابل، انخفضت توقعات المعروض للعامين 2017/‏‏ 2018 على مدار الربع الثاني من العام استناداً إلى عوامل عدة، وهي: (1) تأخّر إكمال العديد من المشروعات التي كان من المقرر إنجازها في 2017، حيث تأجل موعد إنجازها إلى العام 2018

(2) التعديلات التي طرأت على مشروع «برج الدجى» الذي كان مقرراً له فيما سبق أن يكون مبنى متعدد الأغراض، ولكن تقرر الآن استخدام الجزء الأكبر منه للأغراض السكنية (مع تخصيص طابق واحد فقط للمساحات المكتبية)، ما أسفر عن انخفاض معروض المساحة المكتبية لعام 2017 بمقدار 167 ألف متر مربع
(3) تأكيد تاريخ تسليم المشروع المشترك بين مؤسسة دبي للاستثمار و«بروكفيلد» خلال الربع الأول من العام 2019.

القطاع السكني

جرى تسليم قرابة 1500 فيلا خاصة بالموظفين الإماراتيين في الحي 11 من مشروع مدينة محمد بن راشد في الربع الثاني من العام 2016، وهو القسم الأول الذي جرى تسليمه ضمن مشروع التطوير العقاري الضخم هذا، في حين أضيفت 1680 وحدة أخرى في مختلف أنحاء دبي، بما يشمل وحدات من الشقق السكنية والفلل، حيث بلغ العدد الإجمالي 462 ألف وحدة.وأطلقت شركة «دانوب للتطوير العقاري» مشروعها السكني «جلامز» خلال الربع الثاني من العام 2016، الذي يتألف من 418 وحدة، ويقع في منطقة الفرجان من جبل علي بجوار مشروعها «ستارز» القائم في الوقت الحالي، ومن المقرر أن تبدأ أعمال البناء والتشييد في الربع الثالث من العام 2016، حيث من المخطّط أن يكتمل المشروع في سبتمبر/‏‏أيلول 2018، ما سيزيد حجم محفظة «دانوب» إلى 1700 وحدة، فضلاً عن المشروعين المتوقع إطلاقهما قبل نهاية هذا العام. وقد طرحت دائرة الأراضي والأملاك نظاماً جديداً لتصنيف المباني يهدف إلى تعزيز الشفافية في السوق (تماشياً مع رؤية 2021)، من خلال توفير قاعدة بيانات كاملة لكل وحدة على حدة في دبي، جنباً إلى جنب مع نظام تقييم بالنجوم.

قطاع مراكز التسوق

تم افتتاح ثلاثة مراكز تجارية جديدة للتسوق خلال الربع الثاني من العام، وهي مركز «كوميونتي» في المدينة العالمية، والمرحلة الثانية من ابن بطوطة مول، و«ذا ريبون» في «موتور سيتي»، حيث أضافت هذه المراكز الثلاثة مجتمعة قرابة 30 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن يشهد الربعان الأخيران من عام 2016 تسليم ما يعادل 150 ألف متر مربع. ومن هنا، فقد رفعنا توقعاتنا بخصوص عام 2017 مع استئناف الأعمال الإنشائية في مشروعي مركز «آرت دبي» في البرشاء، ومول مدينة دبي المستدامة، وهو ما يزيد من مساحة المعروض خلال عام 2017 إلى 159 ألف متر مربع.
ويثير تطبيق ضريبة القيمة المضافة في عام 2018 بعض القلق في أرجاء السوق، حيث من المقرر أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع مستوى التضخم والحد من الإنفاق التقديري. وعلى الرغم من إمكانية إعفاء السلع الغذائية وغيرها من السلع الضرورية، فإن هذا الأمر من شأنه التأثير في قطاع «السلع الرفاهية»، حيث سيغدو المستهلكون أكثر ترشيداً وحذراً في ما يتعلق بأنماط الإنفاق.

القطاع الفندقي

شهد الربع الثاني من هذا العام افتتاح الصرح الهائل «دبليو الحبتور» على ضفتي قناة دبي، الذي أعقب افتتاح «سانت ريجيس» – التابع للمطوّر ذاته- في نوفمبر/‏‏تشرين الثاني 2015، ليصل المعروض في دبي إلى قرابة 72500 غرفة، بعد المساحات الأخرى التي أضيفت إلى المعروض الإجمالي مع منشآت مثل فندقي «روڤ وسط مدينة دبي»، و«ويندهام دبي مارينا».
أبوظبى
شهد القطاع العقار فى العاصمة الإماراتية استقراراً نسبياً خلال النصف الأول من العام الحالي ليحصل المستثمرون على متوسط 5% لعائدات إيجار العقارات السكنية، فيما وصلت أعلى عائدات الإيجار إلى 8% في بعض مناطق المدينة.

على الرغم من انخفاض أسعار المبيعات والإيجارات في الربع الثاني إلا أن عائدات تأجير العقارات السكنية لا تزال مجزية للمستثمرين، وهذا ما يؤكد أن مدينة أبوظبي ما تزال خياراً جيداً. فعلى سبيل المثال سجلت فلل الريف داون تاون معدلاً مرتفعاً لعائدات التأجير السنوي بلغ 8,8٪ وحققت منطقة الغدير نسبة بلغت 7,7٪ تليها منطقة المنيرة بنسبة 7,5٪”.
الإيجارات السكنية
وقد شهد قطاع الشقق السكنية انخفاضاً في أسعار الإيجار بنسبة 2٪ خلال الربع الثاني من 2016 بالمقارنة مع الربع الأول، وبلغ أقل متوسط للإيجار السنوي لشقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم واحدة 40,000 درهم و52,000 درهم على التوالي.

وانخفضت أسعار الإيجارات السكنية بنسبة 2٪ بشكل عام، وشهدت العقارات الفاخرة الجزء الأكبر من هذا الانخفاض بسبب تدني معدلات الإنفاق وتخفيض الإنفاق الحكومي نظراً لهبوط أسعار النفط. وسوف تشهد الفترة المتبقية من هذا العام انخفاضات هامشية ولكن ستحافظ معدلات عائدات الإيجار على قوتها بالنسبة للمستثمرين”.

وبلغ متوسط الإيجار السنوي لشقة بغرفتي نوم في منطقة الريف داون تاون بلغ 108,000 درهم بانخفاض قدره 2,000 درهم بالمقارنة مع أسعار الربع الأول من العام 2016، فيما يبلغ متوسط الإيجار السنوي لشقة مماثلة الحجم في جزيرة الريم 140,000 درهم. وما تزال منطقة البندر واحدة من أغلى المناطق، حيث يبلغ متوسط الإيجار السنوي لشقة من غرفتي نوم 193,000 درهم رغم انخفاض السعر بواقع 2,000 درهم بالمقارنة مع الربع الأول.

كما شهدت أسعار تأجير الفلل السكنية انخفاضاً بشكل عام، حيث تباينت أسعار الإيجارات ليصل السعر الأدنى للفيلا بثلاث غرف نوم إلى 105,000 درهم، و145,000 درهم للفيلا بأربعة غرف نوم، و175,000 درهم للفيلا بخمسة غرف نوم. وبلغ متوسط سعر الإيجار السنوي للفيلا بثلاثة غرف نوم في منطقة الريف داون تاون 148,000 درهم، و183,00 درهم في مدينة خليفة، و335,000 درهم في جزيرة السعديات.

أسعار البيع
أما بالنسبة لأسعار بيع العقارات السكنية، فقد شهدت أسعار الشقق والفلل مزيداً من الانخفاض خلال الربع الثاني من العام العالي بنسبة 1٪. وبلغ متوسط سعر البيع للقدم المربع للشقق في العاصمة الإماراتية 1,340 درهم في الربع الثاني، فيما يبلغ متوسط السعر بالنسبة للفلل 1088 درهم للقدم المربع.

وقد تأثرت مشاريع تطوير الشقق السكنية التي شهدت زيادة خلال الربع الأول بسبب انخفاض مستويات الإنفاق وشهدت تغيراً في الأسعار. فقد انخفض السعر في مشروع الزينة إلى 1,495 درهم للقدم المربع من 1,520 درهم في الربع الأول، وكذلك الحال في منطقة الريف داون تاون حيث انخفض السعر من 930 إلى 925 درهم للقدم المربع، وبهذا تعود الأسعار في هاتين المنطقين إلى المعدلات السابقة في الربع الرابع من العام 2015.

وحافظت أسعار مبيعات الفلل السكنية في منطقة الريف على معدلاتها بـ 1,010 درهم للقدم المربع، فيما شهدت بعض المناطق الأخرى تغيرات طفيفة بانخفاض السعر إلى 985 درهم في منطقة حدائق الراحة و840 درهم في مدينة خليفة. كما انخفضت الأسعار في منطقة جزيرة السعديات بشكل طفيف من 1,600 درهم إلى 1,580 درهم للقدم المربع.

السعودية
شهد سوق العقارات السكنية خلال هذا الربع من العام ضعفاً عاماً، مع تراجع هامشي في بدلات الإيجار في الرياض وفي أسعار المبيعات في جدّة. وتأجّلت المشاريع من جديد في جدّة، على الرغم من الجهود الحثيثة المبذولة للحدّ من النقص في المساكن ذات الأسعار المناسبة. ويشير التراجع المستمر في الصفقات السكنية (مع تراجع أحجام المبيعات بنسبة 5% هذا الربع من العام) إلى أنّ وتيرة نمو المبيعات تشهد تباطؤاً حتمياً. وتستعدّ الرياض لزيادة في المساكن، ليصل إجمالي مخزون الوحدات السكنية إلى أكثر من مليون وحدة، بينما يبقى العرض في جدّة دون تغيير مقارنةً بالربع الأول من عام 2016. لكن بعد طرح ضريبة الأراضي من المتوقّع أن تنتعش المشاريع المستقبلية، ممّا سيؤدي إلى تراجع أسعار الأراضي والمنازل في عامَي 2017 و2018″.
سوق المكاتب
سجّل سوق المكاتب تراجعاً هامشياً في قيم بدلات الإيجار في الربع الثاني من العام 2016، وسيشهد المزيد من الضغوطات مع دخول عقارات جديدة إلى السوق، وتحديداً مركز الملك عبدالله المالي ومشروع مجمّع تقنية المعلومات والاتصالات. أمّا في جدّة، فنجحت المشاريع المنجزة في تثبيت معدلات أداء المكاتب خلال الربع الثاني.
وأدّى تقلّب أسعار النفط طيلة هذا الربع إلى تراجع الطلب من قبل المؤسسات الحكومية والإنفاق الحكومي بشكل عام، مما أثّر سلباً على أداء القطاع الفندقي في الرياض وجدّة. وتراجعت نسبة إشغال الفنادق في المدينتين، واحتدمت المنافسة على إثر افتتاح فندقين جديدين في جدّة”.
مراكز التسوق
أمّا في ما يخصّ قطاع مراكز التسوق، فقد استقرّت أسعار الإيجارات في المدينتين، وفي هذا الصدد يقول جميل: “جرّاء تسليم مشاريع عدّة في الأشهر المقبلة والطلب البطيء الذي يتجلّى من تراجع العمليات في نقاط البيع في المدينتين، فمن المرجح أن تبقى أسعار الإيجار مستقرّة في الوقت الراهن. لكن بعد وضع رؤية السعودية 2030، من المتوقّع أن تزيد الاستثمارات الأجنبية في المملكة، ممّا سيعزّز قطاع مراكز التسوق في جدّة تحديداً على المدى الطويل”.
وأضاف قائلاً: “على الرغم من الضغوطات المتزايدة على المدينتين حالياً، فمن المرجّح أن تنتعشا في المستقبل القريب إذ ستتّخذ الحكومة السعودية مبادرات جديدة لتحفيز الاقتصاد”.
كادر

القطاع فى الرياض :
• المكاتب: ترمي رؤية السعودية 2030 إلى تشجيع التنويع الاقتصادي عبر السماح للشركات الأجنبية بدخول المملكة والاستثمار فيها. وسيساهم هذا التشجيع في زيادة الطلب على المساحات المكتبية، فيما يعرب المستثمرون الأجانب عن اهتمامهم بالسوق السعودية. غير أنّه من المتوقع أن يستغرق هذا التغيير بعض الوقت بينما تُعدّ الشركات استراتيجياتها لدخول السوق السعودية. علاوة على ذلك، لا يُتوقَّع أن يكون طلب هذه الشركات للمكاتب كبيراً بشكل ملحوظ حتى يستقر الاقتصاد وتدخل قوانين وأنظمة جديدة حيّز التنفيذ.
• الوحدات السكنية: شرعت وزارة الإسكان في تنفيذ أول مشروع يقضي ببناء 7000 فيلا بالتعاون مع القطاع الخاص، على مساحة 6.5 مليون متر مربع في الجزء الشرقي من الرياض. سيتألف هذا المشروع الذي أُطلق عليه اسم “بوابة الشرق”، من فلل فاخرة على مساحة أرض إجمالية تبلغ 316 متر مربع مع منطقة مبنية مساحتها 250 متراً مربعاً. غير أنّ التصاميم الداخلية والخارجية تتباين حسب القدرة المالية للمشتري. تكلّف كل فيلا حوالي 640 ألف ريال سعودي ويمكن اقتراض المبلغ من صندوق التنمية العقارية.
• مراكز التسوق: ما زال الطلب على المراكز المجاورة مرتفعاً. وتبقى معدلات الشغور ضمن المراكز التجارية منخفضة بسبب الجاذبية التي تحظى بها لاحتوائها على مطاعم ومقاهٍ، ووسائل راحة ومتاجر رئيسية، لا سيّما محلات السوبرماركت. لذا يبقى الطلب على الفئات المذكورة سابقاً قوياً، فيما يسعى معظم المستأجرين إلى توسيع تواجدهم في مواقع جديدة ضمن العاصمة. وقد شكّلت الأنظمة الجديدة المتعلقة بالملكية الأجنبية في المملكة عامل جذب لتجار التجزئة، لا سيّما مع التخطيط لإنشاء مراكز تسوق إقليمية بارزة. ومن المتوقع أن تكون الرياض وجهة لمراكز التسوق الإقليمية البارزة والعالمية الطراز، من تطوير أهم شركات تطوير مراكز التسوق الإقليمية، الأمر الذي من شأنه استقطاب تجار التجزئة الدوليين.
• الفنادق: من المحتمل أن يتم طرح أكثر من 8000 غرفة في السوق بحلول نهاية العام 2018. ولكن يُتوقَّع حدوث تأخيرات في التسليم، نظراً لتدني معدل تحقيق المشاريع الفندقية نسبياً في الماضي. ستحدّ هذه التأخيرات من تأثير الوافدين الجدد، وتخفف من الضغطالذي تمارسه الفنادق الجديدة على الإشغال والأسعار اليومية.

كادر

القطاع فى جدة
• المكاتب: تم الإعلان عن رؤية السعودية 2030 في أبريل وهي تركز على التنويع الاقتصادي واستقطاب الاستثمارات الأجنبية. وبالتالي، من المتوقع أن يرتفع الطلب على المساحات المكتبية على المدى البعيد في جدة، بعد أن كان الطلب مرتكزاً على قطاعي البناء والمنشآت الحكومية.

• الوحدات السكنية: من المتوقع أن يساهم رفع نسبة القروض إلى قيمة العقار من معدل 70% إلى 85% في تعزيز الطلب على مبيعات الوحدات السكنية خصوصاً مع استمرار تدني أسعار البيع و انخفاض الطلب على الوحدات السكنية. وبحسب أرقام وزارة العدل، شهدت صفقات بيع الوحدات السكنية تراجعاً بنسبة 9% تقريباً منذ سنة حتى شهر مايو.

• مراكز التسوق: في شهر يونيو، أقرّ مجلس الوزراء السعودي مشروع تخفيف القيود المتعلقة بالترخيص للشركات الأجنبية للاستثمار في قطاع التجارة بالتجزئة بملكية مطلقة (100%) بعد أن كانت بنسبة 75%. ويتماشى ذلك القرار مع أهداف رؤية السعودية 2030 الرامية إلى تعزيز الاستثمارات الأجنبية في المملكة. وفي شهر يونيو، أصدرت السلطات المختصة أول رخصة استثمارية بنسبة ملكية مطلقة بموجب القانون الجديد إلى شركة داو كيميكال. ومن المتوقع أن يعزّز قانون الترخيص الاستثماري الأسهل استقطاب عدد أكبر من شركات التجارة بالتجزئة العالمية نحو السوق السعودية، مساهماً بالتالي في سدّ الحاجات المحلية في الفترة القادمة.

• الفنادق: شهد قطاع الفنادق تدشين عدد كبير من المشاريع الفندقية في خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية بفضل الأداء المتين لسوق جدة. وتجدر الإشارة إلى أنّ معظم الفنادق المدَّشنة حديثاً هي من فئة الخمس نجوم، معزّزة بالتالي المنافسة في قطاع الضيافة رفيعة المستوى بحيث سيتعيّن على الفنادق إطلاق منتجات مميّزة ستشكل عامل نجاح متزايد الأهمية