روبرتسون:
إكسبو 2020 بمثابة منبه للتنمية والطلب، خاصة في قطاع الضيافة
المستثمرون ينظرون للإمارات باعتبارها ملاذات آمنة
يرى “آلان روبرتسون” المدير التنفيذي لـ” جيه إل إل” الشرق الأوسط أن السوق العقارية في دبي تحمل بعض الإشارات والدلائل على زيادة النضج , حيث انخفض حجم المبيعات من العقارات السكنية العام الماضي بنسبة 50% فى الوقت ذاته تراجعت الأسعار بنسبة 7.5 % فقط مما يعكس مزيدا من الاستقرار والنضج بالسوق مقارنة بفترة الركود السابقة
كيف ترى ملامح القطاع العقاري في المنطقة والإمارات بشكل خاص على المدى القصير والمتوسط؟
تشير توقعاتنا العامة إلى استمرار نمو القطاع العقاري في دول مجلس التعاون خلال السنوات القليلة المقبلة مدفوعا ً بالزيادة السكانية فى المنطقة خاصة وان نمو السوق العقارية يأتي استجابة للطلب المتزايد .ومع ذلك فإن ظروف السوق تختلف من دولة لأخرى فى المنطقة وبالتالي فإن معدلات النمو تتفاوت من دول مجلس التعاون .
وبصفة عامة يمكن القول أنه ضمن النمط العام للنمو على المدى الطويل سيشهد القطاع العقاري على المدى القصير موجات من التوسع والانكماش
إلى أى مدى سيسهم إكسبو 2020 فى إنعاش القطاع العقاري ؟
من وجهة نظري، فإن إكسبو 2020 سيكون له تأثير إيجابي على قطاع العقارات في الإمارات، سواء على المدى القصير والطويل.
على المدى القصير، سيكون إكسبو 2020 بمثابة منبه للتنمية والطلب، خاصة في قطاع الضيافة، لكن من المرجح أنه سيكون أكثر أهمية وتأثيراُ على المدى الطويل , حيث سيكون محفز ودافع قوى لتطوير منطقة دبي وورلد سنترال بالكامل ، وكذلك توفير عدد كبير من المنشآت السكنية والفنادق وأماكن ا التجزئة فى هذا الجزء من الإمارة. كما سيسهم فى العمل بشكل سريع وعاجل لتطوير مطار آل مكتوم الدولي، وسيتم إنشاء مواقع للمعارض والمؤتمرات الجديدة، والتي سوف يكون إرث طويل المدى فى إكسبو 2020
البعض يرى أن حالة الهدوء أو الاستقرار النسبي في دبي هي مؤشر على وصول السوق لمرحلة النضج ما تعليقكم؟
نحن نعتقد أن السوق فى دبي يحمل بعض الإشارات والدلائل على زيادة النضج , على سبيل المثال خلال العام الماضي انخفض حجم المبيعات من العقارات السكنية بنسبة 50% في الوقت ذاته تراجعت الأسعار بنسبة 7.5 % فقط مما يعكس مزيدا من الاستقرار والنضج بالسوق مقارنة بفترة الركود السابقة .
وعلى مستوى العرض نرجح أن المطورين العقاريين يبحثون بحذر في متطلبات السوق كما أن المضاربات تميل إلى أن تكون أقل حجماً وبالتالي أقل مخاطرة من ذى قبل .
ماهى أكثر المناطق السكنية التي شهدت ارتفاعا وانخفاضا في الإيجارات وأسعار البيع خلال العام الماضى ؟ وبكم تقدر هذه النسب ؟
بشكل عام، لا نتوقع أى زيادات في الإيجارات أو أسعار البيع في سوق العقارات السكنية في دبي على المدى القصير. أما المناطق التي يحتمل أن تكون أكثر مرونة في الحفاظ على مستويات الأسعار سواء في البيع أو الإيجار هي المواقع الأكثر شهرة أو شعبية مثل مروج والبحيرات، وكذلك الشقق الواقعة فى وسط المدينة، نخلة جميرا ومارينا.
كم بلغ حجم الاستثمار فى العقار بالإمارات خلال العام الماضي؟ وما هى توقعاتكم لجحم الاستثمار فى هذا القطاع الحيوى خلال العام الجارى ؟
كشفت البيانات الصادرة عن عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن التعاملات على الوحدات والمبانى بلغ نحو 7400 معاملة خلال النصف الأول من عام 2015، مقارنة ب 14100 في نفس الفترة من عام 2014. وانخفض إجمالي قيمة هذه المبيعات بشكل ملحوظ من 22.8 مليار درهم في الربع الأول من 2014 إلى 15 مليار درهم في الفترة نفسها من عام 2015. ونتوقع أن يستمر الانخفاض بمستويات النشاط و أن تواصل الأسعار تراجعاتها للفترة المتبقية من 2015 وأن تستمر للعام المقبل .
وما هى أبرز التوجهات فى قطاع الاستثمار الفندقى خلال الفترة المقبلة ?
يشهد القطاع الفندقي فى الإمارات تحولا في تطوير الفنادق ونماذج الأعمال حيث يتجه نحو الشريحة المتوسطة . ويؤكد ذلك المبادرات التي أطلقتها حكومة دبي، والتي تتضمن تخصيص أراضى لإنشاء فنادق 3 و 4 نجوم وخفض الضرائب عنها بنسبة 10٪ لمدة 4 سنوات، وتبسيط الإجراءات وعمليات الموافقة. ونحن نرحب بهذه التحركات، لأنها سوف تقلل من الاعتماد على القطاع الفاخر وتعزيز جاذبية دبي إلى قاعدة أكبر من العملاء.
برأيك ما هى عوامل الجذب فى القطاع العقاري فى الإمارات ؟
هناك العديد من العوامل التي تجعل لدولة الإمارات جاذبية لدى المستثمرين العقاريين . فدبي وأبو ظبي لديهما مكانة خاصة على الصعيد الدولي، كما أن السكان فى تزايد مستمر.
هذا إلى جانب أنها من الأسواق المفتوحة نسبيا التي يمكن للأجانب الاستثمار.بها حيث أنها تتمتع بمستويات عالية من الأمان مقارنة مع مواقع أخرى في المنطقة وينظر إليها على أنها “ملاذات آمنة” من قبل العديد من الجنسيات. وتعد الإمارات الوجهة المفضلة للشركات لممارسة أعمالهم و من السهل إقناع الموظفين الوافدين للعيش فيها . ومما لاشك فيه أن هذه العوامل تدفع الطلب، وهذا بدوره يثير اهتمام المستثمرين.
هل تعكس أرقام التداولات وتصرفات أراضي دبي واقع السوق العقاري وحركته،أم أن هناك عوامل أخرى تلعب دورا في هذا النطاق؟
تشير أرقام التداول الأخيرة إلى انخفاض مستويات النشاط. ونحن نرى ثلاثة عوامل رئيسية تقود هذا الاتجاه: أولا ظروف الاقتصاد الكلي, واللوائح المنظمة للسوق هذا بالإضافة لمعنويات السوق.
ومن أهم العوامل الاقتصادية الكلية كانت زيادة الولايات المتحدة لقيمة الدولار خلال العام الماضي خاصة إذا كانت 80٪ من المعاملات السكنية في دبي تتم من قبل المشترين الأجانب، وقد أدى ذلك إلى إضعاف جاذبية السوق للمستثمرين من الاقتصادات غير الدولارية التي يهيمن عليها. ، وكان لإدخال لوائح وأنظمة لإبطاء نشاط السوق، كالإجراءات التي قامت بها الحكومة لامتصاص الفقاعة المحتملة التي كان متوقع أن تحدث في 2013/2014 تأثير على نشاط السوق أيضا. وتحديد الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة الرهون العقارية وزيادة رسوم المعاملات من 2٪ إلى 4٪ من سعر البيع كل هذه العوامل ساهمت في انخفاض مستويات المعاملات. ونتيجة لذلك، فإن العديد من المستثمرين يرون احتمال ضئيل لنمو رأس المال على المدى القصير، وبالتالي قد تتأخر أو تتأجل قرارتهم الاستثمارية .
أضف تعليق