كيف حولت صناديق الريت بوصلة الاستثمار لصالحها ؟

تعد صناديق الريت أحد الأدوات الاستثمارية الجيدة والمستقرة خاصة وأنها تبتعد عن أهداف المضاربة تقوم على قاعدة التوزيعات النقدية عبر الاستثمار في عقارات مدرة للربح، وبالتالي فإن الميزة التي توفرها هذه القنوات الاستثمارية تتمثل في أنها تجمع الأفضل لدى السوق العقاري والأفضل لدى أسواق المال

إذ تعطي صناديق الريت  المستثمر ميزة التملك العقاري واستلام العوائد والتمتع باستثمار طويل الأجل ومستقر، كما تمنح المستثمرين ميزة سهولة البيع في أي وقت، الأمر الذي منح ويمنح هذا الاستثمار المزيد من الجاذبية والشهرة من قبل شرائح واسعة من المستثمرين حول العالم.

ومع اعتماد الأداء العام لأسواق الاستثمار العقاري في المنطقة على التطور والإبداع والابتكار في كل ما يتعلق بأدوات الاستثمار وقيمها ومددها الزمنية على مستوى المنطقة والعالم، و التوسع بأدوات الاستثمار والتي لازالت تشهد المزيد من التطوير والتحديث وطرح مزيد منها بما يتناسب وشرائح وفئات أوسع من المجتمع ويتناسب مع الاستثمار الفردي والمؤسسي، وعند مستويات عائدات جيدة على الاستثمار، وذلك في وقت يحتاج الاستثمار العقاري المباشر قيم مالية مرتفعة ومدد زمنية طويلة لاسترداد قيم الاستثمارات وبالتالي يحتاج إلى مطورين ومستثمرين متخصصين في هذا المجال لتحقيق أهداف كافة الأطراف.لذا تتناسب صناديق الريت مع شريحة المستثمرين الأفراد الذين يرغبون باستثمار مبالغ صغيرة في عقارات قائمة وتوليد عوائد تتجاوز 8 في المئة، إضافة إلى ما تعد به من توزيعات تصل إلى 90 في المئة من صافي الأرباح.

تفكير الشركات في إطلاق تلك الصناديق العقارية  يعود لكونها ذات عائد ثابت و تمتاز بقلة التكلفة مع ارتفاع العوائد طبيعي في ظل  الركود الذي حدث مؤخراً بأسواق المال.ومن المتوقع أن تجذب الصناديق العقارية الجديدة رؤس أموال أجنبية في ظل التوزيعات المضمونة التي تتجه إلى توزيعها غالباً وذلك ما بين نسبة 10% إلى 15%.

فى ظل الحراك المتسارع الذي شهدته  السعودية خلال السنوات القليلة الماضية يتوقع أن تصل قيمة الصناديق العقارية لدى المملكة إلى 30 بليون ريال حتى نهاية عام 2019، فيما يتوقع أن تشهد الصناديق المدرجة المزيد من التوسع وزيادة الاستثمارات وذلك بهدف الاستفادة من الفرص المتنوعة التي يوفرها القطاع العقاري بكافة منتجاته في ظل الانخفاض المسجل على الأسعار السوقية.

وأشارت البيانات المتداولة إلى إدراج 10 صناديق تتجاوز قيمتها 7 بلايين ريال، وتستمد هذه القنوات الاستثمارية جاذبيتها لدى السوق السعودية من كونها تعمل على تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة في حين تتميز هذه الصناديق بانخفاض كلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى، كذلك التزامها بتوزيعات نسبتها 90 في المئة من صافي أرباحها الدورية. يضاف إلى ذلك أن هذه الصناديق تخضع لمستويات عالية من الشفافية والإفصاح

الشروط التي تتطلبها المملكة لكي تعترف بأي مؤسسة كصندوق من صناديق الريت:

عدد المستثمرون: يجب ألا يقل عدد المستثمرين في صناديق الريت السعودية عن 50 مستثمر.

رأس المال: يجب أن تكون قيمة رأس مال الصندوق 100 مليون ريال سعودي على الأقل.

الاستثمارات العقارية: يجب أن تشكل الاستثمارات العقارية الصالحة للإيجار 75% على الأقل من قيمة أصول صندوق الريت.

الأراضي البيضاء: لا يسمح لصناديق الريت بالاستثمار في الأراضي البيضاء.

الاستثمارات الدولية: يسمح لإدارة الصندوق الاستثمار في العقارات خارج المملكة العربية السعودية بشرط ألا تتعدى استثماراتهم نسبة 25% من قيمة أصول الصندوق.

وفي دولة الإمارات ، كانت صناديق الاستثمار العقاري محل العديد من النقاشات في السنوات الأخيرة، وقد نجح مركز دبي المالي العالمي في سن تشريعً لإقامة سوق لإعادة تبادل وحدات صناديق الاستثمار العقاري في عام 2006، في وقت لم يثبت فيه هذا المفهوم جاذبيته بعد في منطقة الشرق الأوسط. ومع تحسن أحوال السوق في الوقت الحالي وبحث المستثمرين عن وسائل جديدة لإعادة تدوير رأس المال العقاري، فقد شهدت صناديق الاستثمار العقاري بمنطقة الشرق الأوسط انتشارًا كبيرًا.

وبالعام الماضي، سجلت الإمارات أكبر عدد من الصناديق العقارية المُصدرة، حيث شهد أبوظبي إطلاق 3 صناديق عقارية هي ريزيدنشيال ريت ولوجيستيكس ريت تم إطلاقها من قبل شركة إكويتاتيفا أبوظبي، وصندوق اتحاد ريت الذي أطلقته مجموعة أبوظبي المالية، فضلاً عن إطلاق ذراع بنك الإمارات الوطني لإدارة الأصول صندوق الإمارات دبي الوطني ريت والذي تم إدراجه بسوق ناسداك دبي جلت نتائج “الإمارات ريت” للنصف الأول من العام الحالي نموا قدره 27% في الإيرادات قبل الفوائد والضريبة والإهلاك EBITDA وصل إلى 17.8 مليون دولار .

وبحسب ما أعلنته “إكويتاتيفا” مديرة صناديق “ريت” في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي ومديرة صندوق “الإمارات ريت” /CEIC/ عن نتائجها المالية غير المدققة للنصف الأول من العام 2018 لصندوق “الإمارات ريت” ..فقد ارتفع الدخل العقاري بنسبة 20% ليصل إلى 33.8 مليون دولار أميركي لفترة الستة أشهر الأولى من العام الحالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي والذي سجل 28.3 مليون دولار فيما انخفضت مصاريف العقارات المماثلة بنسبة 20% حيث انعكس دخل تشغيل العقارات القوي إلى ربح مما أدى إلى نمو بلغ 27% في الإيرادات قبل الفوائد والضريبة والإهلاك ليصل إلى 17.8 مليون دولار مقارنة بالنصف الأول من عام 2017 والذي سجل 14 مليون دولار وهو أعلى مستوى ربح سجل حتى الآن لأحد فصول العام في الربع الثاني والذي بلغ 9.3 مليون دولار أميركي / حيث سجل الربع الأول من عام 2018 ..

وخلال الربع الثاني من العام الحالي تعافت الأموال من العمليات /FFO/ مما كانت عليه في الربع الأول مسجلة نموا بلغ 20% من فصل لآخر لتصل إلى 4.2 مليون دولار/الربع الأول من عام 2018: 3.5 مليون دولار/ مخفضة الفرق مع النصف الأول من عام 2018 إلى 7% /النصف الأول من عام 2018 : 7.7 مليون دولار مقابل النصف الأول من عام 2017 : 8.3 مليون دولار /.

وتحقق النمو في الدخل العقاري بالدرجة الأولى بفضل الاستحواذ على مدرسة “ليسيه فرانسيه جان مرموز” ومن مركز الأعمال الأوروبي وكذلك بفضل الزيادة في تأجير المكاتب في برج “إندكس تاور” ومتاجر التجزئة في مركز “ترايدنت غراند مول”.وبلغ صافي قيمة الأصول في نهاية الفترة 1.76 دولار للسهم أو 526.5 مليون دولار مع مجمل عائدات من عام لعام بلغت 12.8% تشمل المرتين التي وزعت فيها أرباح والتي بلغت في مجملها 8 سنتا للسهم /24 مليون دولار أميركي/ والتي تم دفعها في شهري يناير ويونيو 2018 وهذا يقارن بـ 1.63 دولار أميركي للسهم أو 487.8 مليون دولار خلال النصف الأول من عام 2017.كما إرتفعت قيمة محفظة “ريت” إلى 913.6 مليون دولار لتشكل زيادة قدرها 18.3% مقارنة بـ 772.1 مليون دولار في نفس الفترة من العام الماضي.

ووسعت “إكويتاتيفا” محفظة “الإمارات ريت” التعليمية من خلال الاستحواذ على مدرسة “ليسيه فرانسيه جان مرموز” في شهر مايو مقابل 20.5 مليون دولار /75 مليون درهم / حيث تمت إعادة تأجير المدرسة التي تعتمد المنهج الفرنسي بشكل فوري لفترة 27 عاما اذ يتوقع أن تولد الصفقة معدل عائد داخلي IRR يتجاوز 12%.وتوشك أعمال تشييد مركز “إندكس مول” على الاكتمال حيث يتوقع افتتاحه قبل “أفينيو البوابة ” وقد بدأ المستأجرون بإنجاز أعمال تجهيز مساحات التجزئة والمطاعم والمقاهي قبل الافتتاح المرتقب وتواصل “إكويتاتيفا” كذلك استثماراتها المستمرة في تحسين أصولها لتعزيز موقعها وقيمتها في السوق.

من المتوقع أن تلعب صناديق الريت دوراً كبيراً في السنوات القادمة في إعادة إحياء وإنعاش السوق العقاري في منطقة الخليج العربي عموماً وفي المملكة العربية السعودية خصوصاً، وهذا لأنها ستساعد في إجتياز الأزمة التي يتعافى منها السوق العقاري الخليجي في الوقت الحالي.